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Syndic de copropriété


Le syndicat de copropriété est le propriétaire des parties communes d'une copropriété dans un immeuble, et est constituée par l'ensemble des propriétaires des lots de la copropriété, c'est à dire des propriétaires des parties privatives de cette copropriété.

Le syndic de copropriété est la personne morale ou physique chargée de la représentation du syndicat des copropriétaires et de l'administration des parties communes d'une copropriété.

Le syndic est élu pour une durée déterminée par l'assemblée générale des copropriétaires, soit parmi les copropropriétaires (syndic bénévole), soit parmi les titulaires de la carte professionnelle de syndic professionnel.

Celle-ci doit approuver un contrat de mandat notifié parmi les documents de convocation de l'assemblée.

Le syndic professionnel

Pour exercer les missions de syndic professionnel de copropriété, il faut être titulaire qui doit être renouvelée chaque année auprès de la préfecture.

Les 4 conditions d'obtention de la carte professionnelle, dite « carte G », sont établies par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 :
Avoir un casier judiciaire vierge
Justifier de diplômes ou d'expérience professionnelle définis précisément par le décret
Prouver que l'on garantit les fonds détenus au nom des mandants soit par un organisme de caution mutuelle, soit par une banque
Etre assuré en responsabilité civile professionnelle

La mission du syndic est définie par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise qu'il doit assurer notamment la conservation de l'immeuble, l'application des décisions de l'assemblée générale, l'établissement d'un budget.

Le syndic ne peut percevoir de rémunération autre que celle découlant directement d'un contrat préalablement signé par le syndicat des copropriétaires. Le syndic ne peut recevoir de rémunération des entreprises en tant qu'apporteur d'affaires : l'infraction à cette règle est sanctionnable par un emprisonnement de six mois, en vertu de l'article 18 de la loi du 2 janvier 1970.

L'exercice du métier de syndic exige des qualités de patience, d'écoute, d'organisation, et d'autorité, nécessaires à la médiation des multiples conflits d'intérêts au sein des copropriétés.

Changer de syndic

La Loi française permet aux copropriétaires de changer de syndic. Néanmoins, plusieurs conditions limitent ce droit.

Le syndic est nommé pour une année pleine
Il ne peut pas être démis sauf si :
o les copropriétaires décident de s'organiser en syndic bénévole
o les copropriétaires font la demande par lettre recommandée avec accusé de réception que soit inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale ordinaire le changement de syndic en précisant celui qui prendra la relève (c'est alors une simple non-reconduite de contrat)

Le Conseil syndical

Le Conseil syndical est chargé d'assister et de contrôler le syndic. En particulier, le Président du conseil syndical peut, dans certains cas, convoquer lui-même l'assemblée générale de la copropriété.


Syndicat et conseil syndical.

Il ne faut pas confondre ces trois termes :

le syndicat de copropriété est la réunion de l'ensemble des copropriétaires. La constitution en syndicat a lieu automatiquement sans formalités particulières ;
le syndic est le représentant du syndicat ; il assure l'exécution de ses décisions prises en assemblée générale et administre l'immeuble au quotidien au nom du syndicat ;
le conseil syndical assiste le syndic dans son travail et contrôle sa gestion. Ses membres sont élus parmi les copropriétaires, leur conjoint ou leurs représentants légaux lors de l'assemblée générale pour une durée de 3 ans. Le conseil doit élire un président chargé d'assurer la liaison permanente avec le syndic.

Quelles sont les fonctions du syndic ?
Il doit :

faire respecter le règlement de copropriété ;
tenir à jour la liste des copropriétaires ;
appliquer les décisions de l'assemblée générale ;
se charger de la gestion courante (maintenance, gestion du personnel, approvisionnement...) ;
intervenir pour tous travaux urgents ;
recouvrer les charges auprès des copropriétaires ;
se charger du budget prévisionnel et de la comptabilité courante (il peut demander des avances) ; il doit également faire voter par l'assemblée générale lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans la décision de constituer des provisions spéciales destinées à faire face à des travaux d'entretien des parties communes susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à venir ;
conseiller les copropriétaires (en particulier, les avertir des conséquences des décisions prises en assemblée générale) ;
s'occuper de l'assemblée générale (convocation, procès-verbal ...).

Qui le désigne ?
Le règlement de copropriété parfois ;
L'assemblée générale (à la majorité des voix de tous les propriétaires, présents ou absents) ;
Le conseil syndical dans les syndicats coopératifs ;
Le président du tribunal de grande instance, à la demande d'un ou de plusieurs copropriétaires.

Qui peut être syndic ?
Le syndic doit être choisi parmi les personnes titulaires de la carte professionnelle de gestion immobilière (loi du 2 /1/1970). Ces professionnels offrent en général toutes les garanties du point de vue de la compétence et du point de vue financier. Une assurance couvre, en outre, leur responsabilité civile.

On peut cependant choisir un syndic non professionnel uniquement parmi les copropriétaires ou leur conjoint. On évitera alors de payer des honoraires (le syndic non professionnel n'a pas à être rémunéré) et le copropriétaire étant directement concerné par la gestion de l'immeuble, attachera sans doute plus d'importance aux petits problèmes quotidiens (réparations) qu'il tâchera de résoudre à moindre frais.

Cependant, il faut savoir que cette activité demande une grande disponibilité et de solides connaissances en droit et en comptabilité. Le syndic non professionnel n'offre pas de garantie financière, il aura le plus grand mal à souscrire une assurance couvrant sa responsabilité et sera personnellement responsable de sa gestion. Sur le plan pratique, cette solution n'est concevable que s'il s'agit d'une copropriété de faible importance (4 ou 5 copropriétaires).